リノベーションは物件の向き不向きによって、プランや費用が大きく変わります。
向いている物件を選べば、無駄な出費を抑えて理想の住まいを実現しやすくなります。
この記事では、リノベーション向き物件の選び方のポイントをご紹介します。
ポイント①築浅物件にこだわらない
築浅の物件は価格が高く、購入後もしばらくは値下がりしにくいため、予算オーバーになったり、希望条件に合う物件が見つかりにくかったりするケースがあります。
一般的に、物件価格と将来的な資産価値のバランスが良いのは、築15年〜20年程度の物件といわれています。
新築から数年間は売買価格が高く、その後急激に価格が下がる傾向がありますが、築20年ほど経過すると価格は安定し、下落幅も小さくなります。
このような築年数の物件は、販売価格が比較的抑えられており、購入後の資産価値の下落も緩やかです。
そのため、築15年〜20年程度の中古物件を選ぶことは、価格面でのリスクを軽減しつつ、賢い住まい選びにつながります。
ポイント②自由度が高い構造で探す
鉄筋コンクリート造のマンションは、大きく分けると「壁式構造」「ラーメン構造」の2種類があり、リノベーション向きなのはラーメン構造です。
ラーメン構造は梁と柱で建物を支える構造で、壁の撤去や移動がしやすく、間取り変更の自由度が高いです。
一方、壁式構造はコンクリートの耐力壁で建物を支えているため、壁を撤去・移動できず間取り変更が制限されることが多いです。
木造戸建て住宅にはさまざまな構造がありますが、リノベーションに適しているのは、日本で古くから使われている「木造軸組工法（在来工法）」です。建物を支える「筋交い」や「通し柱」などを除けば、間取り変更の自由度が高いのが特徴です。
一方、ツーバイフォー工法は壁で建物を支える構造のため、間取りや開口部の変更に制限があります。
プレハブ工法は独自の規格で建てられているため、建てた会社以外ではリノベーションが難しいこともあります。
また、キッチン・洗面台・浴室などの水回り設備の移動は床下構造によって自由度が異なります。
床材を直接スラブに張る「直床」は制約が大きく、防振ゴム付きの支柱で支える「二重床」は比較的柔軟に対応できます。
ポイント③耐震性が高い物件を探す
日本の建築基準法は1981年に大きく改正され、耐震基準も見直されました。
・旧耐震基準：震度5程度の地震で倒壊しないことを想定
・新耐震基準：震度6強〜7程度の地震でも倒壊・損傷しないことを想定
新耐震基準では、より大きな地震に耐える構造が求められており、旧基準の物件は地震時の倒壊や損傷リスクが高く、耐震改修費がかかる点がデメリットです。
戸建てでは改修費用がリノベ費に上乗せされ、マンションでも将来負担金が発生する可能性があります。
新耐震基準に適合した物件なら、余計なコストを抑え、リノベーションに予算を集中できます。
なお、1981年以前に建築確認を受けている物件については、購入前に耐震診断を受けると安心です。
リノベーションを前提に物件を探す場合は、価格だけでなく、建物の構造や将来の資産価値まで考慮して選定しましょう。
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